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物业项目服务机构更迭交接之“痛”

来源:《深圳物业管理》发布时间:2017-09-06 15:05:10 阅读次数:4365

  摘要:近些年来,物业行业各种交接纠纷事件频频上演,被“炒”的老物业服务企业不肯让位,中标的新物业服务企业坚持上岗,导致物业项目交接演变成小区业主、新老物业服务企业人员之间的“全武行”事件。而这些事件损害的不仅是我们物业行业的形象,也损害了业主利益,该如何解决这些问题?本文重点立足交接痛点,通过细化交接流程,明确相关责任等方面,对物业项目服务机构更迭交接做了探讨。原文刊发在《深圳物业管理》2014年第10期卷首语。

  前段时间,市住建局委托协会对深圳市物业项目交接问题进行研究,该课题旨在从物业管理基本制度和行政监管体系健全新老服务机构的交接规范。为能更客观真实的了解项目交接过程中的一些问题,我们特别召集了十余家的物业企业代表来协会座谈。

  座谈会上,大家根据企业所经历的实际情况踊跃发言,从建立交接协商机制到增加第三方评估机构,从业委会公信力评价到招投标“评定分离” 、从政府行政监管到协会行业自律等多个方面,畅谈了物业项目服务机构更迭交接时面临的主要问题和解决办法。给我印象颇深的,是有企业代表讲出了他们拒不退出项目的理由:因为业委会的招投标程序让人质疑;因为他们的前期投资在退出时未达到获益;因为双方债权债务存在纠葛,这些诉求没有得到解决、权益没有得到保障,又没有申诉渠道,让物业企业如何能心平气和的退出?

  说实话,听到这些,我的心情也有种说不出的沉重。深圳这几年各种交接纠纷事件频频上演,被“炒”的老物业服务企业不肯让位,中标的新物业服务企业坚持上岗,导致物业项目交接演变成小区业主、新老物业服务企业人员之间的“全武行”事件。我们在声讨老物业企业坚守阵地拒不退出、新物业强行接管的行为时,谁又能体会到,在这场没有销烟的战争中,老物业企业退出时“欲将心事付瑶琴。知音少,弦断有谁听?”的种种无奈?谁又能体会到,新物业企业“哪怕拼得十万头颅血,也要誓把江山力挽回”背后的深层次原因?

  为什么物业项目服务机构更迭交接会变得如此复杂?我认为最主要原因是相应配套文件没有及时落实到位。现行的条例中,对物业项目服务机构更迭交接没有明确的交接规范。2008年颁布的《深圳经济特区物业管理条例》(以下简称《条例》)对新旧物业服务企业之间的交接规定很简略,仅在第七十七条中规定:“物业服务合同终止时,物业服务企业应当按照约定的期限退出物业管理区域,并配合依法选聘的物业服务企业接管。”2014年实施的《〈深圳经济特区物业管理条例〉实施若干规定》(以下简称《若干规定》)第四十七条写明:物业服务合同依法、依约解除的,物业服务企业应当退出物业管理区域,不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段性工作未完成等为由拒绝退出。但对与新物管如何进场接管、小区资料如何移交,旧物管如何退场、旧物管不退场和新物管强行进场、主管部门如何进行监管等更详细的实施细则并没有规定。

  近期,在市住建局的指导下,协会正在积极开展《深圳市物业项目交接问题研究》课题的相关工作。交接中可能会发生的矛盾纠纷在课题中都有所涉及,而且对交接流程也进行了细化。比如在课题中,我们特别明确了交接双方主体在交接前签订“交接协议”的必要性,而交接协议中更是对交接时间,交接清单等方面做了详细说明,如果在协议规定的期限内老物管以种种理由拒不移交和退出,新物管可以以民事纠纷到法院起诉强制执行,避免了新物管强行进驻的行为,维护了业主的利益。此外,我们还对建立“退出预警制度”和“退出清算制度”,“业主大会主体缺失”、“物业服务企业诚信缺失”等方面进行研究,通过发挥政府和行业协会的联动作用,合力推动行业健康发展。相信随着交接配套文件的出台,物业项目服务机构更迭交接也会变得更加规范。

  企业理性交接是确保物业服务连续性和维护全体业主利益的关键,体现着物业管理企业的诚信与操守。我们呼吁大家理性交接,共同将物业管理打造成一个受人尊重的行业。我们更希望媒体能客观关注物业管理交接中的矛盾,有些物业企业被炒并非因为服务不好,就像本期《物业管理能否“有话好好说”》的作者范鹏举所言——物业管理行业中有几个企业不是“穷年忧黎元”呢?

  (本文原刊于《深圳物业管理》2014年第10期)