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徐州这个小区业委会选聘物业遭质疑!有业主已经告上法庭!

来源:徐州都市晨报发布时间:2020-09-29 10:29:26 阅读次数:183

物业、业委会、业主之间
总有着各种“恩怨情仇”
今年6月
久隆凤凰城小区业委会公开选聘物业
却遭到了部分业主的质疑
部分业主认为业委会成立不合法
招投标违规操作
还有业主将业委会告上法庭
究竟是否存在违规操作
来看看记者的探访

重新选聘物业遭质疑
久隆凤凰城现任业委会为小区第二届业委会,成立于2019年5月。今年6月,业委会启动了“公开续聘或选聘物业”行动,进行公开招投标,并带领业主代表前往预中标的南京两家物业公司服务的小区现场考察,9月24日开始组织全体业主投票,每户一票。

小区业主在业主委员会活动中心投票择选新物业
9月24日,小区里出现了多张红色传单:“久隆凤凰城第二届业委会违法违规,在大部分业主不知道真相的情况下,聘请南京银城物业进驻久隆凤凰城!在没有征得全体业主同意的情况下暴涨物业费高达百分之五十八!严重地侵犯了业主们的合法权益!……坚决反对别有用心的银城物业进驻久隆凤凰城!”署名是“久隆凤凰城按时交纳物业费的业主”。
“告全体业主书”质疑业主委员会工作
9月26日上午,在久隆凤凰城嘉诚物业一楼办公室,业主张女士、王先生、李女士等人带着收集到的相关资料,质疑业委会成立以来的种种“猫腻”。记者建议他们与业委会面对面沟通,但张女士没有同意。
张女士说,她多次向铜山办事处、铜山区住建局物业科反映此事,得到的答复都是建议走法律途径,她已经向铜山区法院递交了诉状,此案将于11月3日开庭。
三大矛盾焦点
1
业主代表大会,能否代表全体业主?
业主质疑
业主张女士说,她直到今年6月份才知道小区成立了第二届业委会,从去年选举业委会到今年选聘物业,都是仅有部分业主代表参与,不能代表全体业主心声,剥夺了大部分业主的权益。
家住久隆凤凰城翡翠苑的王先生带着自己的身份证和不动产权证,声明要对业委会进行实名举报。他说:“我们认为这届业委会的成立就是违法的,要求正式召开业主大会,由全体业主重新选举业委会成员。”他已经制作好了新的选票,计划在翡翠苑内重新选举业主代表。
张女士同时质疑,选举出的业委会成员中,有4人住在山水苑,而别墅区一共有6个“苑”,从这一点看并不公平。“这次重新选聘物业,同样是采取召开业主代表大会这一方式。”张女士说,业主代表大会绝对不能与业主大会划等号,违反了《物业管理条例》。
一些业主质疑现在业主委员会招标新物业的工作
业委会回应
因这段时间积劳成疾,业委会主任郭子豪已经生病住院。
该届业委会成员是如何选举出来的?家住山水苑的业主代表赵敏讲述了当时的选举经过。
“我们小区一共有2000多户居民,召开全体业主大会难度很大。”赵敏说,当时是由热心志愿者挨家挨户征求业主意见,选择出了130名业主代表,然后于2019年5月25日召开了业主代表大会,选举出11名业委会成员。所谓业主代表,就是代表全体业主的意见,而且业主意见是有记录存档的。
记者随机采访了一位前往业主活动中心投票选举物业公司的业主刘先生,他说去年就知晓业委会的选举过程,而且参与了选举业主代表。
此次重新选聘物业,同样事先是征求了所有业主的意见,有签字或电话录音备案。业委会副主任罗萍随机给记者播放了一段征求业主意见的录音。
主管部门
接到业主投诉后, 铜山街道办事处物业管理办公室邹士波已经着手查阅了久隆凤凰城第二届业委会成立时留存的资料。
邹士波认为,按照《江苏省物业管理条例》规定,像选举业委会之类的重大事项,应该召开业主大会,但条例第十二条又明确规定,业主户数超过三百户的,可以成立业主代表大会,履行业主大会的职责。“至于久隆凤凰城业主代表的选举程序是否合法,我正在核对底根,会给业主一个明确答复。”邹士波说。
律师
红杉树律师事务所刘梦林律师认为,在户数超过三百户以上的大型小区,召开全体业主大会很不现实,先在小范围内选举业主代表,然后以业主代表大会的形式选举业委会是合法的。
2
物业招投标是否存在违规操作?
业主质疑
在准备起诉业委会的过程中,张女士对这次物业招投标的过程作了充分的调查。她说,业委会这次重新选聘物业,是委托第三方公司进行的。
8月29日第一次开标,过程中出现争议,致使评标无法进行,评标专家要求废标,但业委会主任郭子豪坚决不同意。当时几家物业公司的标书都已经撕开,在这种情况下,业委会居然让这些物业公司把标书都带走了。三天之后,他们仍然使用这些标书二次开标,最后评出了2家得分最高的物业公司,第三方公司出具了预中标文件。
张女士说,她后来找到了第三方招标公司,负责人口头承认招标无效,但一直不出公示。
业主王先生则认为,业委会成立本身就不合法,这次重新选聘物业的行为自然也是无效的。
凤凰苑业主李女士手机上的群聊天记录显示,凤凰苑已经有45人接龙表示反对这次重新选聘物业。
张女士说,业委会在未公开新物业公司服务标准的情况下,就把价格公示了,比现物业的价格上涨了58%。而且擅自制定了对两个预中标物业进行“二选一”的投票规则——“不填、多填或不按要求填视为弃权,弃权票从众。”导致持反对意见的业主无处发声。
业委会回应
对招投标当天出现的争执,业委会副主任罗萍解释说,这次招投标全程都是在办事处和住建局监管下进行的,成立了评标小组,一共有4家物业公司报名参与竞标。
8月29日开标时,评标小组的专家认为标书上只有公司公章和法人签名,缺少法人印章,当场要求废标。“我们业委会成员认为,法人签名可以起到同样的法律效力。而且我们之前做了那么多工作,如果废标的话就意味着前功尽弃。因此坚决反对。”
在业委会的坚持下,评标小组留存了标书上的相关数据,让缺少印章的公司将标书带回去补章,住建局的相关负责人也表示同意。
“现在有两家物业公司预中标,到底聘用哪家公司,正在进行全体业主投票,要由业主说了算。”罗萍说,传单中提到的涨价58%,是银城物业标书上的价格,这已经是竞标物业中的最低价了。即使涨价后,洋房的物业费也只有每平方米0.79元,别墅区每平方米1元多,这个价格比起徐州很多小区来说都是非常便宜的了。而且预中标的两家物业公司均承诺“先服务,后收费”。
主管部门
“开标全程都是保密的,我们并未邀请小区业主到场,业主怎么可能知道其中详细过程?他们所谓的证据是从哪里得到的?”铜山区住建局物业科工作人员付先生对此表示非常惊讶,他说,业主有权利投诉,但必须证据确凿并且来源于正规渠道。
久隆凤凰城这次业委会招标情况确实复杂,目前住建局内部正在处理之中。
律师
红杉树律师事务所刘梦林律师认为,招投标是一个极其严肃的法律问题,开标之前任何人不得知晓相关数据。开标之后因故中止的,只能废标,然后再重新进入招标程序。即使留存数据后继续开标,也会有串标之嫌。
3
老小区改造资金哪去了?
业主质疑
业主李女士也曾经是第二届业委会筹备时的志愿者,然而一年多来,她发现业委会并未为业主做出多少实际工作,小区迫切需要改造的下水道、多年未能安装的监控,两大问题一直存在。因此,她这次也站到了要求改选业委会的队伍。
“据我调查,有400多万老小区改造资金拨到了小区,但业委会不改下水道不装监控,首先改造了山水苑的广场和景观,而且业主还不满意。”张女士透露说。
王先生也表示,业委会账目需要审核、公示。
回应
业委会副主任罗萍称,业委会没有拿到老小区改造资金,小区内的老小区改造是由政府投资的,除了山水苑,还有洋房两栋楼的下水管网、停车场都进行了改造,业委会也不清楚具体花了多少钱。业委会的账目定期公示并随时接受业主代表查看。
“久隆凤凰城的老小区改造是由区政府投资的,不经过办事处和业委会。改造结束后政府付款与施工方。”铜山办事处物业管理办公室邹士波证实说,久隆凤凰城最近改造的有部分广场、停车场等。
徐报融媒记者 吴云 周杰
编辑 薇薇 校对 杨庆宇
责编 辛安然 总监 陈强