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中国物业是如何领先世界的?

来源:海外掘金企鹅号 作者:双极分析师发布时间:2019-10-28 09:19:31 阅读次数:929

  中国是世界上物业和业主冲突最激烈的国家。

  在中国,只有一类人不会抱怨物业,那就是没有物业的人。

  随便进入任何一个论坛,你会发现,即使最为中立的物业员工也会抱怨业主,即使最中立的业主也在控诉物业。

  是什么让中国的物业行业产生了这样的冲突呢?

  作为海外房产机构,我们自然希望在海外各国的物业发展经验中寻求解决方案。

  然而,当双极的分析师回忆了自己在海外生活的全部经历,访问了大批仍在海外生活的朋友,查阅了大量的行业资料,居然发现了一个令人意外的事实。

  中国物业的发展水平已经是全球第一了。

  即使我们仍有千般不满,中国的物业已经超过了世界上的全部的国家。

  同一个行业,中国向左,世界向右。

  中国物业领先世界的根源,在于我们跟绝大多数国家走上了截然不同的道路。

  而这种发展路径的差别,也是当前中国物业公司和业主冲突的核心症结。

  首先是增长模式。

  中国的物业管理面积的增长,主要有五大通道:背靠关联开发公司,交付新房;依托服务品质,争夺新房;收并购增加管理面积;存量市场更换物业公司;互联网+开拓新市场。

  这其中,前两大新房市场是整个行业的增长核心。

  虽然中国已然进入了存量房时代,但不论是新房销售规模,还是新开工的二、三层存量,已有住宅存量面积,都远超同样物业发达的美国和日本,更是远超欧洲诸国。

  2018年,中国商品房销量17.2亿平方米,以每套100平米进行粗略的估算,在中国的新房成交量达到1720套,而美国仅有61.7万套,仅为中国的3.58%。

  新开工的预估存量方面,中国2018年新开工面积20.9亿平方米,按照每套100平方米估算,有2090万套。

  美国总计新开工住房125万套,日本总计94.5万套,欧洲第一的法国41.9万套,英国仅有14.96万套。整个欧洲,双极分析师能找到的13国统计数据加在一起,也153.96万套。

  美国、日本、欧洲加在一起,新开工住房的套数,也才到中国的17.86%。

  中国天量级的新增住房,决定了中国物业公司的管理面积存量完虐掉其他所有国家,也奠定了中国物业市场规模第一的地位。

  整个行业增长那么快,哪来那么多专业人才储备?管理项目的来源主要靠开发商,对业主哪来那么多敬畏之心呢?

  即使对比存量住房面积,中国存量住宅面积253亿平方米,美国148亿平方米,日本45亿平方米。

  我们依旧超过了美日总和,存量市场也是全球第一。

  这也就引出了道路发展的第二点不同:商业模式的不同。

  根据7月发布的消息,仲量联行计划退出欧洲物业管理市场,欧洲荷兰的物业公司MVGM宣布购买欧洲大陆各地仲量联行的物业管理。

  一次性把业务从原先的荷兰、德国,拓展到了西班牙,葡萄牙,比利时,波兰,捷克共和国,罗马尼亚和斯洛伐克。

  管理面积也从之前的640万平方米,上升到1200万平方米。在欧洲也算是有数的大物业集团了。

  而中国第一大物业万科,管理面积高达5.3亿平方米,欧洲顶级的大物业在中国的头部物业面前,管理的面积连个零头都没法比。放在全中国来说,刚刚踏入到全国百强的行列。

  这种管理体量决定了,全球只有中国的物业管理公司能够在物业管理的单一领域长线深耕。

  如果看全球其他物业管理公司的收入结构。即使是物业管理权重偏高的仲量联行,物业管理的收入也仅占到总收入的54%。房地产开发服务和出租服务分别占到收入的16%和15%。

  第一太平洋戴维斯,房屋管理收入仅占收入比重的32%,商业地产交易和住宅交易占比分别达到了36%和11%,顾问收入占到了17%。

  即使是已经把咨询、商业地产拆分成高力国际独立上市的First Service,也有30%的收入来自于装修、家具等延伸产业。

  而与之相对的中国市场,2017年,基础物业收入占比高达82%,增值服务占比仅为18%。

  其实,中国百强的物业公司毛利率仅为22.3%,净利仅为7.3%,而国际一线的物业公司,毛利率都在30%以上。物业利润最薄的基础收入,占比过高。

  就这18%的增值服务,也在中国被拆分成了大量的细分领域。

  其中非业主增值服务,也就是国外物业主要营收的案场服务、工程服务、顾问服务,在2016年时,仅占增值服务的8%。到了2018年,飙升到了17%,呈现逐年增长态势。

  而业主增值服务则被拆分成了10个大类,分别是:空间运营22.33%,房屋经纪18.35%,电商服务13.9%,其他服务10.43%,社区金融10.17%,家政服务8.01%,养老服务5.39%,社区教育4.71%,家居服务3.81%,汽车服务2.9%。

  而在国外呢?

  除了日本为首的部分亚洲市场,欧洲和美国物业公司的主要工作就是:

  招租、收租、赶租客;维修、报税、卖保险。

  而这,也就引出了中外物业道路之争的第三个关键点:社区形式差异。

  很多人说,外国都是开发式社区,各种公众号简直要把这种社区组织形式给吹爆了。

  但事实上,外国也有封闭式社区,这种像国内一样有安保、有绿化的社区在国外叫做Gated Community,从上世纪80年代开始逐渐增长,在绝大多数国家都是身份地位的象征。

  为什么普及率低?因为真的很贵!

  在美国,我们看到的最便宜Gated Community,每月的物业费也要超过200美元(1400多人民币),高档社区的物业费动辄要每月上千美元。

  一旦形成封闭式社区,物业就成了劳动密集型产业,在全国百强企业的成本结构中,人员成本占到了55.8%。

  这就决定了,在人力成本高昂的欧美发达国家,封闭式社区终究是少数有钱人的选择。

  全美国仅有30,000个封闭式社区,大概有1000万人居住在封闭社区当中。英国,最近的统计数据在2004年,那时的数据仅有1000个。

  而中国,单单是“四老一差”改造上报的老旧小区,数量就达到了17万个。

  在外国版的知乎“Quora”上,如果你搜索Gated Community,最多的问题就是住在“Gate Community”是种什么样的体验?

  然后在下面,有很多答主会炫耀自己住封闭社区的幸福生活:深夜出来遛弯不用担心安全,无需修剪就能享受花园的景观,长期外出不用担心自己的房子,在社区内就有超市和诊所。

  最有趣的是一个印度班加罗尔大叔的回答,他住在一个每平米每月大约1.1元钱物业费的封闭式社区。他很自豪的说,自己的社区有充足的井水,还有雨水收集装置。

  想起自己在北京的小区,连个水井都没有。不由得感慨,还是外国的月亮比较圆。

  诚然,我们在国外也见过服务高端的社区,业主去外地会有接送机服务,在业主回来之前,会打扫房间,换上鲜花,在冰箱放上你最喜欢零食,将室内空调调整至你喜欢的温度。

  而这种管家式物业的背后,无非是一个字:钱!

  我们听过一个美国物业从业者提出过一个有趣的观点:“从来不涨价的物业,一定是一家不好的物业。”

  在他的观点里,所有的成本随着时间都在提高,如果一个物业不涨价,那么他们一定削减了某些必要的支出。

  而在国内,物业涨价是一个极其敏感的话题。

  我们的社区组织形式,让城市中相当大比例的居民,自动选择了服务要求最高、运营成本最高的物业服务方式。

  但是,也有相当大比例的人并没有习惯去消费优质的服务。如果能够选择,仍有相当多人宁愿没有物业,也不愿缴纳物业费。

  我们已经习惯了全球一流的房价,但是还没有习惯全球一流的物业费用。